「用公积金买房怎么算月供和利息」工资16000元,公积金4000元,你每月能承担多少供款?

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用公积金买房怎么算月供和利息

工资16000元,公积金4000元,你每月能承担多少供款?


  每个月收入16000元,公积金4000元,最多能承担得起的月供金额是多少,其实这个问题和大部分所提问题的角度正好是相反的,下面我主要从月供和收入的关系、贷款比例、以及哪种贷款方式更划算,这3个角度来说明。

  我认为每个月最多能承受多少月供,应当从月供和收入的关系、以及贷款比例这2个方面来看。

  第一、月供和收入的关系。

  很多人应该都有这样的疑问,公积金贷款一般都有最高额度的限制,比如个人最多可以贷款30万,夫妻最多可以贷款60万。可是却很少听到商业贷款有这方面的限制。

  其实银行在对于商业贷款的额度并非像大家想的那样,没有任何的限制,例如银行规定,每个月的月供不得超过家庭所有收入总和的50%,因此按照月收入16000元来说,每个月的月供最多不能超过8000元。

  第二、贷款比例控制在50%。

  根据数据统计,现如今全国有超过90%的购房者是通过贷款买房的,而提到贷款买房,就不得不提到贷款比例和首付比例。

  而大部分银行为了控制风险,一般会依据职业来确定首付比例,比如购房者是老师、公务员的,那么最低的首付比例就是30%,可是这也意味着每个月的月供会变多。

  因此为了保证贷款后的生活水平,那么就需要提高首付比例,但同时也为了保证手上能有足够的活动资金,我认为把贷款比例控制在50%是比较合适,这样还贷压力也会小一些。

  总的来说,在保证能维持生活水平的情况下,我认为每个月最多可以承受8000元的贷款月供,并且还应该扩大首付比例,这样就更好了。

  在办理贷款的时候,也要额外注意哪种方式更划算。

  如果从月供和收入的比例来说的话,那么每个月的月供最多就是8000元,而如果从贷款比例方面来说的话,我认为贷款比例控制在50%是最合适的。

  不过考虑到不同的贷款方式,月供往往也是不同的,下面我就从组合贷款、纯公积金贷款、纯商业贷款这3个角度来计算,每个月能承受的最高贷款金额是多少。

  为了让大家理解得更透彻,现在我根据题目假设在厦门购买一套总价是350万的房子,贷款金额是210万,贷款期限是30年。

  1、组合贷款

  简单来说,组合贷款就是同时使用公积金贷款和商业贷款。

  因为厦门的公积金贷款额度最高是120万元,所以经过计算就能得出每个月的月供是5222.47元,除去每个月缴纳的4000元之外,还需要额外缴纳1222.47元的月供。

  此时还剩下的90万元就需要商业贷款了,按照最新的房贷利率5.50%来计算,可以得出每个月的月供就是5110.10元。

  因此按照题目中的条件来说,每个月的收入除去贷款之后,应该还剩下9668元,因此这种贷款方式是可行的。

  2、纯公积金贷款

  了解房产贷款流程的朋友,在我说完组合贷款之后应该就知道,公积金贷款最高额度是120万元,而总的贷款金额却高达210万元,因此就不能选择纯公积金贷款方式。

  不过我在这还要强调一点:公积金贷款的限制因素远比商业贷款要多,除了最高贷款额度之外,对账户余额、缴存时间、购房面积等都有要求。

  3、纯商业贷款

  提到纯商业贷款,就不得不提到房贷利率,下面就先和大家简单解释一下,房贷利率的重要性。从2019年开始,银行新推出了“LPR利率”,简单来说就是根据房产市场的好坏,来确定房贷利率的高低。

  和以往不同的是,LPR利率更加的灵活,不像此前的固定利率,只以首套房和二套房进行区别,然后分别上浮20%和25%左右。

  在我看来,随着房产市场的逐渐稳定,未来的房贷利率大概率也会出现降低走势,其实从前几年数据来看,就已经是这样了。

  如图所示,2011年国内房贷利率最高点是7.05%,而最低点也达到了6.60%,可是从2011年7月开始,房贷利率就出现了明显的降低,并且到了2020年5月仅有4.65%,也就是说在短短10年时间里,利率降低了2.4%。

  因此按照上面的例子,贷款金额是210万元,就能得出每个月的月供是13456元,这样每个月工资除去月供之后,就仅剩下2544元,再加上公积金提现不划算,因此每个月的舒活水平必然会受到影响。

  所以总的来说,在选择贷款方式上面,我认为组合贷款才是最划算的,既能利用公积金贷款利率低的优势,又能把公积金的作用发挥到最大,而纯商业贷款因为利率高,贷款之后的可支配收入并不能保证生活水平不受影响。

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